这是一个多元化的房地产基金

Middlefield 成立的全球房地产类别基金利用了受 COVID-19 不成比例打击的子行业，从而获得了屡获殊荣的结果

COVID-19 大流行为房地产投资创造了一段有趣的时光。一些子行业，如电子商务，已经起飞，而另一些则受到重创。然而，那些遭受重创的子行业为米德菲尔德的团队提供了在他们认为受到不公正惩罚的领域进行购买的机会。这种重新分配导致 Middlefield 全球房地产类基金获得 2020 年理柏奖的成功。

“这是一个多元化的房地产基金，”Middlefield 总裁兼首席信息官 Dean Orrico 解释说。“在房地产行业，过去 12 到 18 个月内，有些行业的表现截然不同。几年前，我们决定瞄准一个我们认为会经历多年增长的领域：电子商务 REIT。”

尽管该基金涉足电子商务有助于其成功，但米德菲尔德改变其方法的决定是该基金在大流行期间保持强劲的原因。

“我们研究了那些落后的行业，并认为这为投资其中一些公司提供了一个有吸引力的机会，”Orrico 说。“我们淘汰了一些电子商务名称——我们没有出售它们，而是减轻了它们的重量——然后投资了一些被抛在后面的领域，主要是多家庭、实体零售和选择办公房地产投资信托。”

奥里科说，米德菲尔德认为这些地区代表着很好的机会，这是有非常具体的原因的。Orrico 表示，在实体零售领域，这是一个受到电子商务兴起重创的领域，露天零售业仍有机会，尤其是杂货店等以需求为基础的商店。

“我们仍然认为他们有很多跑道，”他说，“因为他们的估值低于历史水平，并且比美国的零售 REITs 有折扣。”

Orrico 看到机会的另一个领域是多家庭子部门。他指出，向在家工作的过渡与人们离开城市购买郊区房屋无关，因为房价仍然很高。他还认为，当加拿大恢复移民时，政府的目标是每年 40 万新移民，对租房的需求将保持高位。

最后，米德菲尔德正在寻找办公空间的精选机会。虽然 Orrico 认为未来的混合工作环境将分为家庭和办公室，但他相信很多人会回到办公室。Middlefield 的目标之一是专门建造的办公室，这在美国更为常见，但 Orrico 表示，该团队喜欢专注于特定领域的公司。

他指出，Middlefield Global Real Estate Class Fund 可以投资于任何房地产子行业，并且由于其全球性质，不限于一个国家；目前的细分是大约 50% 的加拿大、40% 的美国和 10% 的国际。虽然电子商务 REITs 在该基金中仍然占据强势地位（35% 至 40%），但它在许多子行业中都非常多元化，包括零售 REITs/露天购物中心（15% 至 20%）、多户 REITs (15% 至 20%)、写字楼 REITs (5%)、房地产服务 (10%) 以及医疗 REITs 和其他 (10%)。

“一般来说，我们专注于大盘股发行人——我们倾向于远离小盘股，因为你可能会遇到流动性问题，”Orrico 说。“我们倾向于以价值为导向，但我将其描述为以合理的价格增长——我们希望看到能够增加收入来源的公司，但我们并不真的想为它们买单。”

他指出，米德菲尔德还希望确定专注于特定领域的公司，并且经理的素质和业绩记录在决定资本分配的位置方面大有帮助。

当谈到房地产在投资组合中的位置时，Orrico 认为所有投资者都应该接触到它。

“它作为核心组件的一部分是有意义的，因为房地产在各种经济周期中表现良好，”他解释道。“当利率下降时效果很好，因为有更多的现金流可用于支付股息或升级房产。然而，如果你回顾 30 到 40 年，它在通货膨胀环境中表现良好，因为如果你的投资组合中有续租并且经济表现良好，你可以在更高的水平续签租约，因此它已成为一种很好的对冲通货膨胀也是如此。”